Imóvel de herança: o que fazer quando um (s) dos herdeiros não aceita vender?

                         O inventário é procedimento obrigatório para passar a propriedade dos bens objeto de herança para os herdeiros, porém há casos em que um ou mais herdeiros não concordam com a venda do bem.

Nestes casos é importante ressalvar que após o inventário e partilha do bem este passa para propriedade dos herdeiros, por exemplo, se são 4 herdeiros cada um vai ter propriedade de 25% do bem que será regido pelas normas do condomínio.

E se um dos herdeiros optar pela venda os demais não poderão se opor, salvo se pagar a quota parte do valor de mercado do bem a este herdeiro, ou mesmo se apenas um dos herdeiros, muitas vezes por que mora no imóvel não desejar a venda deste, deverá pagar a quota parte dos demais herdeiros que almejam a venda.

Porém se os herdeiros que não almejam vender não pagarem a quota parte daquele que deseja a venda, este poderá constituir advogado e ingressar com ação de alienação judicial de coisa comum. O consentimento daqueles que se opõem a venda será suprido pelo juízo, conforme regra do art 1322 do Código Civil que diz:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

 

Importante sempre ressalvar que os herdeiros têm preferência na compra do imóvel sendo obrigatório ser oportunizado a estes a compra do bem pelo seu valor de mercado do contrário a venda do poderá ser nula.

Para que isso ocorra é necessário que o inventário e a partilha dos bens já tenham ocorrido. Com efeito, basta que somente um dos irmãos queira vender, e, automaticamente, todos os demais ficarão obrigados a assim proceder.

Há uma exceção a esta regra, que é quando um dos herdeiros for cônjuge do falecido. Uma vez que segundo a lei, independente do regime do casamento, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação no imóvel destinado  à residência da família, de forma gratuita, sem que os demais herdeiros possam vendê-lo ou alugá-lo a terceiros. Caso exista mais de um imóvel a inventariar, somente o de moradia não poderá ser objeto de negociações.

 

https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/noticias/2018/outubro/justica-poe-fim-a-conflito-de-interesses-entre-irmas.

https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10647015/artigo-1322-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002

 

Posso cobrar aluguel do herdeiro que ocupa imóvel objeto da herança, exclusivamente?

 

A herança é transmitida a todos os herdeiros no momento da morte, mas antes de ser feito a partilha dos bens, toda herança é considerada uma coisa, indivisível.

Assim antes do fim do inventário os bens serão administrados pelas mesmas normas que regem o condomínio, ou seja, os herdeiros serão condôminos, todos são donos juntos tendo os mesmos direitos e deveres sobre a herança.

Por isso a lei determina que cada condômino responda ao outro pelos frutos e pelos danos que causou ao bem, logo, se um dos herdeiros estiver, exclusivamente, ocupando um bem objeto de herança os demais poderão sim cobrar o aluguel, proporcionalmente ao seu quinhão.

O STJ já entendeu que um herdeiro não pode ocupar um bem sem autorização dos demais, então aquele que está na posse do bem deverá ser notificado, extrajudicialmente, a pagar o aluguel ou sobre o interesse de venda.

Caso o herdeiro que ocupa o imóvel não inicie o pagamento dos alugueres os demais deverão constituir advogado e ingressar com ação de cobrança de aluguel ou de extinção de condomínio caso almejem vender o bem.

Importante ressalvar que nenhum herdeiro pode impedir a cobrança de alugueres ou mesmo obstar a venda do bem. Porém o herdeiro que ocupa o imóvel tem direito de preferência no caso de venda.

 

Requisitos para abertura de inventário extrajudicial

 

Inventário é a relação de bens do falecido que ainda não está disponível para o herdeiro dispor, vender ou alugar. O inventario é o que lhe dará esse poder.

Existem dois tipos de inventário: o judicial e o extrajudicial, os requisitos para este são os seguintes:

1.    1. Ter advogado;

2.    2. Não haver litigio;

3.    3. Todos os herdeiros devem concordar quanto à partilha de bens;

4.    4. O falecido não pode ter deixado testamento válido;

5.    5. Não pode haver herdeiros menores ou incapazes.

As partes do inventário são:

1.    1. O inventariante, ou seja, os herdeiros;

2.    2. O inventariado, ou seja, o falecido.

Os documentos necessários são:

1.    Do inventariado:

·         RG;

·         CPF;

·         Certidão de Óbito;

·         Certidão de Casamento, atualizada em 90 (noventa) dias;

·         Certidão Negativa da Receita Federal, Civil, Criminal e Trabalhista.

 

2.    Do inventariante:

·         RG;

·         CPF;

·         Certidão de Nascimento dos filhos;

·         Certidão Casamento, atualizada em 90 (noventa) dias.

Os documentos do imóvel são:

3.    Imóvel Urbano:

·         Certidão de Ônus expedida pelo cartório de Registro de Imóveis  atualizada em até 30 (trinta) dias;

·         Carnê do IPTU;

·         Certidão Negativa de Tributos Municipais;

·         Declaração de quitação de débitos condominiais.

 

4.    Imóvel Rural:

 

·         Certidão de Ônus expedida pelo cartório de Registro de Imóveis  atualizada em até 30 (trinta) dias;

·         Cópia autenticada do ITR dos últimos 5 (cinco) anos;

·         Cerificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) expedido pelo INCRA.

Quanto aos veículos basta à apresentação do DUT e quanto a conta bancária será necessário expedir oficio aos bancos para que forneçam essas informações.

 

Como fazer o reconhecimento da união estável já no processo de inventário?

 

O STF considerou, para fins sucessórios, que a União Estável tem o mesmo status do casamento, ou seja, para fins de inventário não há mais diferença entre este e aquela.

Assim, em caso de falecimento de um dos companheiros, o sobrevivente deve ingressar com processo de Inventário, bem como de Reconhecimento de União Estável e este poderá ficar conexo aquele.

Uma vez sendo reconhecida a União Estável entre os companheiros, o sobrevivente, poderá se habilitar para fins sucessórios e participara da partilha dos bens como se casados fossem recebendo a sua respectiva meação dos bens.

A 3º Turma do STJ julgou no REsp 1.685.935 – AM a possibilidade de Reconhecimento de União Estável nos próprios autos do Inventário isto porque neste caso especifico o casal já tinha feito a União Estável através de Escritura Pública.

Os julgadores entenderam, pelo Principio da Instrumentalidade das Formas e da Economia Processual, ser a referida escritura prova suficiente da União Estável no processo de Inventário.

Logo a acumulação do Reconhecimento da União Estável em processo de Inventário ocorrerá quando houver prova inconteste que o casal vivia em União Estável do contrario a controvérsia deverá ser dirimida em Procedimento Ordinário Próprio.

Esta possibilidade de Reconhecimento da União Estável também se estende ao Inventário Extrajudicial desde que todos os herdeiros, capazes, concordem e não exista Testamento.

·         https://www.ibdfam.org.br/noticias/6406/Uni%C3%A3o+est%C3%A1vel+%C3%A9+reconhecida+em+invent%C3%A1rio%2C+decide+STJ

·         https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=POSSIBILIDADE+DE+RECONHECIMENTO+DA+UNI%C3%83O+EST%C3%81VEL+EM+INVENT%C3%81RIO.